10 грудня 2017 року набрав чинності Закон "Про житлово-комунальні послуги" № 2189-VIII (далі – Закон про ЖКП).

У цій статті будемо розбиратися, що принципово нового у сферу ЖКГ привнесе Закон, які в ньому прогалини, як укладатимуться договори на надання ЖКП і якими правами й обов'язками наділено споживачів.

Почнемо з того, що Закон виділяє в складі ЖКП окремо житлові та комунальні послуги (далі – КП). До житлової належить послуга з управління багатоквартирним будинком, а до комунальних – послуги з постачання та розподілу природного газу, електроенергії, постачання теплової енергії та води, каналізації, вивезення побутових відходів.

Споживачі ЖКП поділяються на дві групи: індивідуальні та колективні. Раніше термін "колективний споживач" не застосовувався. Згідно із Законом про ЖКП колективний споживач – юрособа, що об'єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.

Порівняно зі старим Законом, нещодавно прийнятий розширює перелік прав споживачів ЖКП (принаймні, пунктів у профільній статті про права стало більше). Ложкою дьогтю є збільшення списку обов'язків. Для зручності порівняння пропоную права й обов'язки споживачів ЖКП відобразити у вигляді таблиць.


Як бачимо, у цілому обсяг прав та обов'язків споживачів ЖКП не занадто змінився. Законом передбачено певні права, раніше не передбачені законом-попередником. Але нововведення (у розрізі прав та обов'язків) на становище споживачів суттєво не вплинуть, тому ці норми називати революційними чи прогресивними некоректно.

Норма про право споживача відмовитися від послуг з централізованого опалення та гарячого водопостачання, на мій погляд, є популістською та декларативною. Суджу з того, що на момент аналізу Закону про ЖКП нормальний, прийнятний для споживача механізм відмови від ЦО та ГВ законодавством не передбачено. Звісно, можна говорити, що закон має більшу юридичну силу порівняно з підзаконними актами (наприклад, наказами Мінрегіонбуду, постановами КМУ тощо). Але справа в тому, що закон не каже, як споживачеві відмовитися від ЦО та/або ГВ, а тільки відсилає до "чинного законодавства", яким у тому числі є вищезгадані накази та постанови.

Право на інформацію про послугу з управління будинком

Привертає увагу стаття 10 нового Закону про ЖКП про ціни та тарифи на послуги, а саме частина 3 цієї статті. У ній йдеться про ціни на послуги з управління багатоквартирним будинком, як ця ціна розраховується і що до неї входить.

Також ця норма передбачає право споживача на отримання інформації про фактичні витрати управителя на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також право органу місцевого самоврядування на отримання від управителя інформації про кількісні та якісні показники наданих послуг з управління.

Виходить, що споживач може вимагати від управителя лише інформацію про його витрати з управління будинком, але при цьому не зможе отримати інформацію про кількісні та якісні показники послуги, що надається.

Для мене незрозуміла логіка законодавця, який наділив таким правом тільки органи місцевого самоврядування. Висновок про відсутність у споживача права на отримання від управителя інформації про якісні та кількісні показники наданих послуг узгоджується і з положеннями ч. 4 ст. 8 Закону про ЖКП, що перераховує обов'язки управителя, серед яких обов'язок з надання такої інформації відсутній.

Договори на надання ЖКП

Як і попередній, новий Закон про ЖКП зобов'язує споживача укладати договори на надання ЖКП. Зазначу, що неукладення договору при фактичному отриманні споживачем послуги не звільнить його від обов'язку зі сплати її вартості.

Згідно з ч. 3 ст. 13 Закону про ЖКП договір про надання ЖКП укладається на один рік, і в разі якщо за місяць до закінчення строку його дії жодна із сторін не заявить про відмову від договору, він продовжується на черговий однорічний строк.

З пропозицією укласти договір може звернутися будь-яка із сторін, доклавши до своєї пропозиції (заяви, повідомлення тощо) проект договору, складений відповідно до типового договору.

Якщо виконавець послуги, який отримав від споживача пропозицію щодо укладення договору разом з його проектом, протягом 30 днів не повідомив споживача про свою відмову від укладення, не надав своїх заперечень або протокол розбіжностей і при цьому не припинив надання комунальної послуги, договір уважається укладеним у редакції, запропонованій споживачем.

Аналогічно до зазначеного вище, договір уважається укладеним у редакції, запропонованій виконавцем, якщо споживач у такий самий строк з моменту отримання пропозиції та проекту договору не заявить про свою відмову від нього, не надасть заперечень чи протокол розбіжностей, а вчинить дії, що свідчать про його волевиявлення на одержання послуги.

Звертаю увагу, що необґрунтована відмова від укладення договору є підставою для припинення надання комунальної послуги.

Тому не рекомендую ігнорувати повідомлення (пропозиції) від виконавців послуг і проекти договорів, а уважно їх вивчати на предмет відповідності умовам типового договору, наявності в них усіх істотних умов, передбачених ч. 3 ст. 12 Закону про ЖКП.

У разі невідповідності умов договору закону або типовому договору письмово заперечувати проти укладення договору в запропонованій редакції і вимагати внести зміни (або підписати договір із застереженням про те, що його підписано разом із протоколом розбіжностей, у якому запропонувати конкретні правки до договору).

Споживачеві також слід подбати про те, щоб у нього залишилися докази надіслання своїх заперечень та/або протоколу розбіжностей виконавцеві, аби виключити можливість звинуватити себе в необґрунтованій відмові від укладення договору.

Стаття 14 Закону про ЖКП визначає особливості укладення договорів на надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках.

Так, згідно з ч. 1 зазначеної вище статті за рішенням співвласників багатоквартирного будинку договір на надання комунальної послуги може бути укладений:

– індивідуально кожним споживачем;

– від імені та за рахунок усіх споживачів управителем чи уповноваженою особою;

– в інтересах усіх споживачів – ОСББ чи іншою юрособою, яка об'єднує всіх співвласників багатоквартирного будинку.

Така свобода у визначенні моделі договірних відносин не поширюється на розподіл і постачання електроенергії та природного газу. Договори про надання цих послуг укладаються виключно індивідуально.

Як уже говорилося, з виконавцем ЖКП може бути укладено колективний договір. Від імені та за рахунок співвласників його може укладати: один з них, управитель житлового будинку, уповноважений орган ОСББ, правління житлового кооперативу. Така особа визначається всіма співвласниками багатоквартирного будинку.

Умови колективного договору обов'язкові для всіх осіб, що користуються відповідною послугою в будинку.

У разі укладення колективного договору на надання ЖКП:

– технічне обслуговування, усі види ремонту внутрішньобудинкових систем будинку, що забезпечують надання КП (крім розподілу та постачання електроенергії і газу), здійснюється лише за рахунок мешканців;

– за організацію укладення та виконання колективного договору мешканці будинку платять обраній ними уповноваженій особі, а розмір такої плати визначається за згодою сторін (якщо безоплатність не передбачена договором);

– за наявності заборгованості за спожиті ЖКП виконавець звертається до конкретного споживача – боржника, якщо інформацію про нього на запит виконавця передано уповноваженою особою, а якщо не передано, то з претензією та/або позовом виконавець може звернутися до уповноваженої особи, яка згідно з правом регресу може стягнути суму боргу з конкретного споживача;

– для проведення розрахунків за колективним договором уповноважена особа відкриває рахунок зі спеціальним режимом використання для кожної комунальної послуги окремо (гроші на цьому рахунку належать співвласникам багатоквартирного будинку і можуть направлятися тільки на оплату спожитих ЖКП).

Закон (п. 4 Прикінцевих та перехідних положень) зобов'язує співвласників багатоквартирних будинків визначитися з моделлю договірних відносин (індивідуальні чи колективні договори, особи, уповноважені укладати колективні договори) з комунальниками протягом року з моменту набрання чинності Законом про ЖКП, тобто не пізніше 10.12.2018 р. Якщо ж відповідні рішення прийнято не буде, між виконавцями КП і споживачами укладатимуться індивідуальні договори.

Де чиє?

Окремо слід зупинитися на питанні, хто за що відповідає в багатоквартирному будинку, а головне – хто за що сплачує.

Частина 3 ст. 14 Закону про ЖКП імперативно розподіляє обов'язки щодо здійснення ремонтів між співвласниками багатоквартирного будинку та виконавцями КП.

Так, капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем, що забезпечують надання КП, здійснюється співвласниками будинку (тобто споживачами) або найнятими ними суб'єктами за власний рахунок.

Де-юре, ця норма узгоджується з положеннями ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", прийнятого у 2015 році.

Наскільки логічно, а головне морально перекладати на плечі мешканців капітальний ремонт систем, що здебільшого застаріли і потребують такого ремонту, напевно, неправильно з'ясовувати в цій статті.

Щоб було зрозуміло: мешканці самі відповідають за необхідність проведення капітального ремонту, наприклад, каналізаційної системи в будинку, а також несуть ризики, пов'язані з непроведенням ремонту і, звичайно ж, тягар витрат, пов'язаних з таким ремонтом.

І якщо певна система комунікацій дійсно потребувала капітального ремонту, який не було проведено, внаслідок чого ЖКП не могла бути надана, виконавець такої послуги умиє руки і не понесе відповідальності за її ненадання.

Обслуговування та поточний ремонт таких систем (крім газових та електромереж) мають здійснювати виконавці за власний рахунок.

А обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електро- та газопостачання здійснюється, знову-таки, обраним мешканцями суб'єктом, але за їхній рахунок.

На мій погляд, покладення на мешканців тягаря ремонту багатоквартирного будинку справедливе в тому випадку, коли будинок і всі комунікації в ньому нові. У випадку ж із більшістю українських багатоквартирних будинків споживачі в одну мить стали відповідати за обслуговування та ремонт будинку і нести витрати на це, незважаючи на те, як цей обов'язок багато років до цього виконували комунальники.